কেরানীগঞ্জে জমি বিক্রয়

কেরানীগঞ্জ পুরান ঢাকার ঠিক ওপারে, বুড়িগঙ্গার অন্য পাড়ে — যার মানে বরাবরই ছিল: শহরের একেবারে কাছে, অথচ শহর থেকে পৌঁছানো কঠিন। এই সত্যটাই এখন বদলাচ্ছে, আর সেজন্যই এলাকাটা নজরে: নতুন সেতু আর দক্ষিণ পাড়ের রাস্তাঘাট ছোট দূরত্বটাকে ছোট যাত্রায় বদলে দিয়েছে। এখানে জমির দাম ধরা হয় ‘যে জায়গায় যাওয়া সহজ হয়ে উঠছে’ সেই হিসাবে, ‘ইতিমধ্যে সহজ’ সেই হিসাবে নয় — আর সেটাই একই সঙ্গে সুযোগ আর ঝুঁকি।

এলাকাটা এক রকম নয়। নদীর সবচেয়ে কাছের অংশ প্রজন্মের পর প্রজন্ম ধরে ঘনবসতি আর ব্যবসায় ভরা — এখানকার পোশাক আর দর্জির কারবার পুরোনো আর বড় — আর আরও দক্ষিণের জমি এখনো খোলা, নিচু, চরিত্রে কৃষিজমি। দামে এই পার্থক্যটা স্পষ্ট ধরা পড়ে, আর একটা প্লট দিয়ে আপনি কী করতে পারবেন, সেটাতেও। শিগগিরই বাড়ি তোলার জমি খুঁজছেন যিনি, আর ধরে রাখার জমি খুঁজছেন যিনি — কেরানীগঞ্জে তাঁরা সাধারণত দেখেন এর একেবারে আলাদা দুটো অংশ।

এখানকার বেশিরভাগ লেনদেন ঠিক করে দেয় একটা খরচ: ভরাট। দক্ষিণের জমির বড় অংশ নিচু, আর ভরাট না করা প্লট সস্তা কারণ সেই খরচটা পরের মালিক দেন — গভীরতা আর ট্রাক আদৌ প্লটে ঢুকতে পারে কি না তার ওপর নির্ভর করে সাধারণত কাঠাপ্রতি কয়েক লাখ; চারদিক ঘেরা জমিতে ট্রাক না-ও ঢুকতে পারে। জিজ্ঞেস করুন প্লটটা ভরাট করা কি না, কতটা উঁচু পর্যন্ত, কবে, আর একটা ট্রাক সেখানে পৌঁছায় কীভাবে। সদ্য ভরাট করা মাটিরও বিল্ডিংয়ের ভার নেওয়ার আগে বসতে সময় লাগে।

কাগজের যাচাইগুলো সাধারণ, কিন্তু খুঁটিয়ে করা দরকার, কারণ এখানকার জমির বড় অংশ এসেছে কোনো বরাদ্দ কর্তৃপক্ষের হাত দিয়ে নয়, পরিবারের হাত ধরে। বিক্রেতার নামে হালনাগাদ নামজারি, খতিয়ান ও দাগ নম্বর মাঠে সত্যিই যা আছে তার সঙ্গে মেলা, ভূমি উন্নয়ন করের হালনাগাদ রসিদ, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি (কোনো দায়-দেনা আছে কি না), আর দাবিদার প্রত্যেক ওয়ারিশের সই। পরিবারের একজন সদস্য যখন জমি বিক্রি করেন, এই শেষ বিষয়টাই পরে সবচেয়ে বেশি জট পাকায়।

প্রবেশপথ হলো সেই যাচাই, যেটা মানুষ এড়িয়ে যায় অথচ যাওয়া উচিত নয়। আইনসম্মত রাস্তার সংযোগ নেই এমন প্লটের দাম সংযোগ থাকা একই প্লটের তুলনায় সামান্য, আর পরিকল্পনা ছাড়া নিজে নিজে গড়ে ওঠা এলাকায় লোকে যে পথ ব্যবহার করে আর যে পথ রেকর্ডে আছে — দুটো এক জিনিস নয়। কাছের সরকারি রাস্তা থেকে প্লট পর্যন্ত নিজে হেঁটে যান, আর জিজ্ঞেস করুন পৌঁছাতে কার জমির ওপর দিয়ে এলেন।