পূর্বাচলে জমি বিক্রয়

পূর্বাচল নিউ টাউন ঢাকার সবচেয়ে বড় পরিকল্পিত সম্প্রসারণ, আর এখানে জমি কেনা শহরের ভেতরে একটা প্লট কেনা থেকে অন্য রকম কাজ। বিন্যাস আগে থেকেই ঠিক — সেক্টর, রাস্তার প্রস্থ আর প্লটের মাপ সবই মাস্টারপ্ল্যানে বাঁধা — তাই যে প্রশ্নগুলো জরুরি সেগুলো পাড়াটা কেমন হবে তা নিয়ে নয়, নির্দিষ্ট প্লটটা আর তার কাগজ নিয়ে। হিসাবটা বদলে দিয়েছে ৩০০ ফুট এক্সপ্রেসওয়ে: যে পথে লাগত এক ঘণ্টা, এখন লাগে তার ভগ্নাংশ, আর জমির দাম বেড়েছে সেই অনুযায়ী।

এখানে প্লটের মাপ সাধারণত বলা হয় কাঠায়, আর তিন, পাঁচ ও দশ কাঠাই সবচেয়ে বেশি দেখা যায়। মাপের পরে দামের সবচেয়ে বড় নির্ধারক প্লটের সামনের রাস্তা, কারণ সেটাই ঠিক করে শেষ পর্যন্ত কী তৈরি করা যাবে: ৬০ ফুট রাস্তার প্লটে ২০ ফুট গলির একই মাপের প্লটের চেয়ে একেবারে অন্য রকম বিল্ডিং ওঠে। এখানে জমি বিক্রি করছেন এমন যে কারও সামনের রাস্তার মাপ বলতে দ্বিধা না করার কথা — দ্বিধা করলে, সেটা খেয়াল করার মতো।

পূর্বাচলের নিজস্ব আরেকটা প্রশ্ন ভরাট। এলাকার বড় অংশ ছিল নিচু, বাড়ি তোলার আগে মাটি ভরাট লাগত, আর ভরাট না করা প্লট সস্তা একটাই কারণে — খরচটা আপনার ঘাড়ে আসে, আর সেটা ছোট নয়। জিজ্ঞেস করুন প্লটটা ভরাট করা কি না, কতটা উঁচু পর্যন্ত, আর কবে। বসে যাওয়া মাটির একটা ভরাট প্লট আর গত মাসে ভরাট করা একটা প্লট — দুটো আলাদা জিনিস।

কাগজপত্রের যাচাইগুলো বাংলাদেশে জমি কেনার সাধারণ যাচাই, আর এগুলো ঐচ্ছিক নয়। রাজউকের বরাদ্দ বা হস্তান্তরের কাগজ, বিক্রেতার নামে হালনাগাদ নামজারি, ভূমি উন্নয়ন করের হালনাগাদ রসিদ, আর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি (কোনো দায়-দেনা আছে কি না)। বরাদ্দের প্লটে নিশ্চিত হন বরাদ্দ কোন ধাপে আছে আর সেই ধাপে হস্তান্তরের অনুমতি আছে কি না। একজন আইনজীবীর ঠিকমতো করতে ঘণ্টা নয়, কয়েক দিন লাগবে — আর এটাই পুরো লেনদেনের সবচেয়ে সস্তা অংশ।

সময় নিয়ে খোলাখুলি কথা: পূর্বাচল লম্বা সময় ধরে রাখার জায়গা। অবকাঠামো আসছে ধাপে ধাপে, কিছু সেক্টর অন্যদের চেয়ে অনেক এগিয়ে, আর এক্সপ্রেসওয়ের আশপাশ ভেতরের অংশের চেয়ে দ্রুত এগিয়েছে। এক বছরের মধ্যে বাড়ি তুলতে কিনলে ভালো করে দেখুন গ্যাস-বিদ্যুৎ-পানির লাইন সত্যিই সেক্টরে পৌঁছেছে কি না। ধরে রাখতে কিনলে, ওপরের প্রশ্নগুলোই সেক্টরের নম্বরের চেয়ে বেশি জরুরি।