বসুন্ধরায় জয়েন্ট ভেঞ্চার ডেভেলপার

বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় আপনার জমি থাকলে আর সেখানে বিল্ডিং তোলার প্রস্তাব এলে, প্রথমে বোঝার মতো বিষয় হলো কেন প্রস্তাবটা আসছে: এখানকার প্লট সমান মাপের, রাস্তা উঁচু বিল্ডিংয়ের উপযোগী চওড়া, আর পরিকল্পিত এলাকায় রাজউকের অনুমোদন শহরের নিজে নিজে গড়ে ওঠা অংশের চেয়ে অনেক বেশি অনুমান করা যায়। এই মিলটাই একটা জয়েন্ট ভেঞ্চারকে লাভজনক করে, আর এটাই আপনাকে দেয় প্রথম প্রস্তাবটা মেনে না নিয়ে দর কষাকষির সুযোগ।

জয়েন্ট ভেঞ্চার নীতিগতভাবে সোজা। জমি আপনারই থাকে। একজন ডেভেলপার নিজের খরচে তার ওপর বিল্ডিং তোলে, আর তৈরি হওয়া ফ্ল্যাটগুলো ঠিক করা অনুপাতে আপনার আর ডেভেলপারের মধ্যে ভাগ হয়। আপনি এক টাকাও দেন না, আর নগদ টাকার বদলে পান ফ্ল্যাট — সেজন্যই যাঁরা সম্পত্তি বিক্রি করে টাকা নেওয়ার বদলে ধরে রাখতে চান, তাঁরা সাধারণত বিক্রির চেয়ে এটাই পছন্দ করেন। অনুপাত নির্ভর করে প্লটের ওপর: জমির পরিমাণ, সামনের রাস্তা, কর্নার কি না, আর কতটা ফ্লোর এরিয়া অনুমোদন পাবে।

ব্যবস্থাটা আপনার জন্য কাজ করবে কি না, সেটা কিন্তু অনুপাত ঠিক করে না — ঠিক করে চুক্তি। কোন নির্দিষ্ট ফ্ল্যাটগুলো আপনার, তলা আর দিক ধরে লেখা, শতাংশে নয়। হ্যান্ডওভারের তারিখ কী, আর তা পেরোলে কী হবে। বিল্ডিং কোন মানে শেষ হবে, বিশেষণে নয়, ব্র্যান্ড আর মালামালের নামে লেখা। ইউটিলিটি সংযোগ আর রাজউকের ফি কে দেবে। বিল্ডিং শেষ হওয়ার আগে আপনার অংশ বিক্রি করতে পারবেন কি না, কোন শর্তে। যে মালিক এই ছয়টাই ডেভেলপমেন্ট চুক্তিতে লেখাতে অনড়, তিনি এমন এক অবস্থানে, যেটা ‘অনুপাত ঠিক করে বাকিটা পরে দেখা যাবে’ বলা মালিকের থেকে অনেক আলাদা।

রেফারেন্স চান, তারপর তাঁদের সঙ্গে নিজে কথা বলুন। এই এলাকায় জয়েন্ট ভেঞ্চারের প্রস্তাব দিচ্ছে এমন যেকোনো ডেভেলপারের এমন জমির মালিকদের নাম বলতে পারার কথা, যাঁদের হাতে তারা ইতিমধ্যে বিল্ডিং তুলে দিয়েছে — আর সেই মালিকরা সোজা বলে দেবেন বিল্ডিংটা সময়মতো, প্রতিশ্রুত মানে শেষ হয়েছিল কি না। সেই একটা আলাপ যেকোনো ব্রোশিওরের চেয়ে দামি, আমাদেরটাসহ।

আপনি কী ছাড়ছেন, সেটাও বুঝে নেওয়া ভালো। জয়েন্ট ভেঞ্চারে আপনি নির্মাণের নিয়ন্ত্রণ ছেড়ে দেন আর এমন একটা সময়সূচি মেনে নেন যেটা আপনি ঠিক করেননি — বিনিময়ে নির্মাণের টাকা জোগাড় করতে হয় না, ঝুঁকিও নিতে হয় না। প্লটটা নিজে ডেভেলপ করার মূলধন আর সেটা সামলানোর ইচ্ছা আপনার থাকলে সেটাও একটা ন্যায্য বিকল্প, আর একজন ভালো ডেভেলপার আপনাকে সেটা বলবেন। জয়েন্ট ভেঞ্চারের পথটা তাঁদের জন্য, যাঁরা ডেভেলপার না হয়েও ডেভেলপমেন্টের লাভটুকু চান।