সাভারে জমি বিক্রয়

সাভার সেই জায়গা, যেখানে জমির দাম এখনো এমনভাবে ধরা হয়, যেভাবে ঢাকার বেশিরভাগ জায়গায় আর হয় না — আর এটা দেখার পুরো কারণ সেটাই। ঢাকা–আরিচা মহাসড়কের ওপর, শহরের সীমার বাইরে এর অবস্থান, আর কয়েক দশক ধরে এটা নিজের জোরেই একটা শিল্প ও প্রাতিষ্ঠানিক কেন্দ্র — ইপিজেড, তার চারপাশের পোশাক কারখানা, জাহাঙ্গীরনগর বিশ্ববিদ্যালয়, আর সেনানিবাস, সবই এখানে। ফল: এমন এক অর্থনীতি, যেটা ঢাকায় যাতায়াতের ওপর নির্ভর করে না, আর এমন জমির দাম, যা শহরের ভেতরের তুলনায় সামান্য।

এখানে দাম চলে মহাসড়ক আর তাতে মেশা রাস্তাগুলোর পেছনে — পরিকল্পিত এলাকার চেয়েও কড়াভাবে। মহাসড়কের সঙ্গে জোড়া গাড়ি চলা রাস্তার সামনের একটা প্লট আর তার পেছনের একটা প্লট আলাদা সম্পদ, আর পার্থক্যটা বড়। দ্বিতীয় যে জিনিস দাম নাড়ায় সেটা শিল্প এলাকার কাছে থাকা: ইপিজেডের কাছের জমির পেছনে কারখানা আর আবাসিক ভাড়ার স্পষ্ট চাহিদা আছে, সেজন্যই একই মাপের প্লটের দাম কয়েক কিলোমিটারের মধ্যে কয়েক গুণ বদলে যেতে পারে। শুধু জমির শ্রেণিতে কী অনুমতি আছে নয়, পাশের প্লটগুলোতে আসলে কী তৈরি হয়েছে, সেটাও জিজ্ঞেস করুন।

সাভারে সবচেয়ে জরুরি প্রশ্ন একটাই: জমির শ্রেণি কী। জেলার বড় অংশ রেকর্ডে কৃষিজমি, আর কৃষিজমি সস্তা কারণ এই অবস্থায় তার ওপর বাড়ি তোলা যায় না। শ্রেণি বদলানোর একটা প্রক্রিয়া আছে — খরচ আছে, সময় লাগে, হবেই এমন নিশ্চয়তা নেই — আর লোভনীয় দামে বিজ্ঞাপন দেওয়া একটা প্লট খুব প্রায়ই শ্রেণি না বদলানো জমি। দাম নিয়ে কথা বলার আগে খতিয়ান থেকে রেকর্ডের শ্রেণি নিশ্চিত হয়ে নিন, পরে নয়।

কাগজপত্রের যাচাইগুলো বাংলাদেশে জমি কেনার সাধারণ যাচাই, আর বরাদ্দের এলাকার চেয়ে এখানে এগুলো বেশি জরুরি, কারণ মালিকানার ইতিহাস লম্বা আর কম নথিবদ্ধ। বিক্রেতার নামে হালনাগাদ নামজারি, খতিয়ান ও দাগ নম্বর মাঠের প্লটের সঙ্গে মেলা, ভূমি উন্নয়ন করের হালনাগাদ রসিদ, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি (কোনো দায়-দেনা আছে কি না), আর — যে জেলায় ওয়ারিশি জমি সাধারণ — দাবিদার প্রত্যেক ওয়ারিশের সই। একজন আইনজীবীর এতে কয়েক দিন লাগবে। এটাই লেনদেনের সবচেয়ে সস্তা অংশ, আর একমাত্র অংশ যা পরে আর শোধরানো যায় না।

সাভার নিয়ে বাস্তব কথা: এটা কেনা হয় আজ যা দেয় তার জন্য নয়, ভবিষ্যতে যা হবে তার জন্য — আর বন্যার পানি কতটা ওঠে, সেটা সেই বিচারের অংশ। এলাকার বড় অংশ নিচু, ভরাট সত্যিকারের খরচ, আর আশপাশের রাস্তার উচ্চতা একটা প্লটের পানি নামা নিয়ে যেকোনো বিক্রেতার চেয়ে বেশি বলে দেয়। পারলে বর্ষায় হেঁটে দেখুন। না পারলে প্রতিবেশীদের জিজ্ঞেস করুন জুলাই মাসে কী হয়।