ধানমন্ডিতে জয়েন্ট ভেঞ্চার ডেভেলপার

ধানমন্ডির প্রায় প্রতিটি জয়েন্ট ভেঞ্চারই পুরোনো বিল্ডিং ভেঙে নতুন করা। প্লটগুলো বরাদ্দ হয়েছিল কয়েক দশক আগে, বিল্ডিংও উঠেছিল তার পরপরই — তাই একজন ডেভেলপার যেটা প্রস্তাব করছেন সেটা খালি জমিতে বিল্ডিং তোলা নয়, বরং এখনো দাঁড়িয়ে থাকা, প্রায়ই এখনো লোকে থাকা একটা বিল্ডিংকে বদলে ফেলা। এটা আলোচনাটাকেই এমনভাবে পাল্টে দেয়, যেটা টেবিলে বসার আগে বুঝে নেওয়া ভালো — কারণ ব্যবস্থাটা আপনার জন্য কাজ করবে কি না তা ঠিক করে যে প্রশ্নগুলো, সেগুলো খালি প্লটের প্রশ্ন থেকে আলাদা।

এখানে হিসাবটা সাধারণত মালিকের পক্ষে, আর কারণটা সহজ: এই ঠিকানায় আর নতুন জমি নেই। ধানমন্ডিতে নতুন কিছু তৈরি হচ্ছে না, চাহিদা কমেনি, আর এখানে বিল্ডিং তুলতে চাওয়া ডেভেলপারকে আসতেই হয় এমন কারও কাছে, যাঁর ইতিমধ্যে একটা প্লট আছে। সেটা আপনি হলে, আপনি আছেন যে পক্ষের হাতে জোগান কম, সেই পক্ষে। জমির মালিকের দর কষাকষির এটাই সবচেয়ে শক্ত অবস্থান, আর প্রথম প্রস্তাবিত অনুপাতটা মেনে না নিয়ে সময় নিয়ে সেটা কাজে লাগানোই বুদ্ধিমানের কাজ।

ফল ঠিক করে এলাকা নয়, প্লট। জমির পরিমাণ, সামনের রাস্তা আর কর্নার কি না — এগুলো ঠিক করে অনুমোদিত ফ্লোর এরিয়া, আর সেই ফ্লোর এরিয়াটাই দুই পক্ষ ভাগ করে। নতুন এলাকার চেয়ে এখানে সেটব্যাক বেশি গুরুত্ব পায়, কারণ প্লটগুলো ছোট — তাই সামনের এক মিটার বসুন্ধরার চেয়ে এখানে হিসাবটাকে বেশি নাড়ায়। অনুপাত নিয়ে কথা শুরুর আগেই যেকোনো ডেভেলপারকে বলুন দুই পক্ষের ফ্লোর এরিয়ার হিসাব দেখাতে — যে প্রস্তাব অনুপাত দিয়ে শুরু করে উল্টো দিক থেকে হিসাব মেলায়, সেটা বলে দেয় অঙ্কটা কার সুবিধায় কষা।

তারপর আসে পুরোনো বিল্ডিং ভাঙার নিজস্ব প্রশ্ন: কাজ চলার সময় আপনি থাকবেন কোথায়। খালি প্লটে মালিকের খরচ শুধু সময়। যে বিল্ডিংয়ে আপনি থাকেন, কিংবা আপনার ভাড়াটিয়ারা থাকেন, সেটা ভাঙতে গেলে পুরো সময়টার বাসাভাড়া লাগে, আর সেই সময় মাসে নয়, বছরে মাপা হয়। ডেভেলপার সেই ভাড়া দেবে কি না, কত হারে, আর নির্মাণ দেরি হলে কী হবে — এসব চুক্তিতে থাকা উচিত অনুপাতের মতোই পাকাপোক্তভাবে। ভাড়াটিয়াদের কী হবে, সেটাও — এটা সত্যিকারের একটা দায়, ছোটখাটো বিষয় নয়।

বাকিটা যেকোনো ডেভেলপমেন্ট চুক্তির সাধারণ নিয়ম, আর এগুলো ঐচ্ছিক নয়। আপনার ফ্ল্যাটগুলো তলা আর দিক ধরে চিহ্নিত, কখনো শতাংশে নয়। হ্যান্ডওভারের তারিখ, আর তা পেরোলে কী হবে লিখিতভাবে। ফিনিশিংয়ের স্পেসিফিকেশন বিশেষণে নয়, ব্র্যান্ড আর মালামালের নামে। ইউটিলিটি সংযোগ আর রাজউকের ফি কে দেবে। আর এমন রেফারেন্স, যাঁদের আপনি সত্যিই ফোন করেন — ধানমন্ডিতে কাজ করা যেকোনো ডেভেলপার এমন মালিকদের নাম বলতে পারবে যাঁদের হাতে তারা বিল্ডিং তুলে দিয়েছে, আর তেমন একজন মালিকের সঙ্গে একটা আলাপ যেকোনো ব্রোশিওরের চেয়ে দামি — আমাদেরটাসহ।